Bonus Ristrutturazioni

Progetto Habitat è un’azienda del gruppo Etika Group e consorella di Solar Etika.

L’azienda dispone di un vasto bagaglio tecnico e culturale nell’ambito della ristrutturazione edilizia, un settore in continua espansione e diffusione. Svolge opere e lavori di ristrutturazione edilizia in tutta Italia e prevalentemente in Calabria, nella provincia di Cosenza. Nell’ambito delle attività svolte, grande importanza assume l’istruzione delle pratiche di ristrutturazione edilizia secondo il Bonus Ristrutturazione 2019 dello Stato.

Ristrutturazione edilia, che cos’è?

L’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 e consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

Tuttavia, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019 è possibile usufruire di una detrazione più elevata (50%) e il limite massimo di spesa è di 96.000 euro.

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

È prevista, inoltre, una detrazione Irpef, entro l’importo massimo di 96.000 euro, anche per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati.

In particolare, la detrazione spetta nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione (comprensivo di Iva). Anche questa detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Condizioni per chiedere la detrazione

I lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono:

• quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). In particolare, si tratta degli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze
• quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali
• quelli necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se questi lavori non rientrano nelle categorie indicate nei precedenti punti e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza
• quelli relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune
• quelli finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione)
• quelli per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna. Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%
• quelli di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici. Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (ad esempio non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas). L’agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante). Tra le opere agevolabili rientrano l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, il montaggio di vetri anti-infortunio, l’installazione del corrimano
• quelli relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza
• quelli finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici.

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche:

• le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse
• le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento
• le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 – ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71)
• le spese per l’acquisto dei materiali
• il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti
• le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi
• l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori
• gli oneri di urbanizzazione
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono dunque ammessi all’agevolazione solo quando riguardano le parti comuni e la detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale.

A chi spetta

Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l’inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione:

• il proprietario o il nudo proprietario
• il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• l’inquilino o il comodatario
• i soci di cooperative divise e indivise
• i soci delle società semplici
• gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il componente dell’unione civile
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016

In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.

La condizione di convivente o comodatario deve sussistere al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori.

Per coloro che acquistano un immobile sul quale sono stati effettuati interventi che beneficiano della detrazione, le quote residue del “bonus” si trasferiscono automaticamente, a meno che non intervenga accordo diverso tra le parti.

Ha diritto alla detrazione anche chi esegue i lavori in proprio, soltanto, però, per le spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Come e quando

Per usufruire della detrazione, è necessario:

1. inviare, quando prevista, all’Azienda sanitaria locale competente per territorio, prima di iniziare i lavori, una comunicazione con raccomandata A.R., tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl
2. pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Per usufruire della detrazione è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Occorre, inoltre, conservare ed esibire a richiesta degli uffici i seguenti documenti (provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011 – pdf):

• le abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Se queste abilitazioni non sono previste è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui deve essere indicata la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili
• domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti
• ricevute di pagamento dell’Imu, se dovuta
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali
• in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori
• comunicazione preventiva contenente la data di inizio dei lavori da inviare all’Azienda sanitaria locale, se obbligatoria secondo le disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri
• fatture e ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute
• ricevute dei bonifici di pagamento.

Interventi antisismici

Per il periodo compreso tra il 1° gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021 è stata introdotta una detrazione di imposta del 50%, fruibile in cinque rate annuali di pari importo, per le spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1, 2 e 3). La detrazione va calcolata su un importo complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.

La detrazione fiscale sale al 70% della spesa sostenuta, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determina il passaggio a una classe di rischio inferiore. Aumenta all’80% se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori.

Se le spese sono sostenute per interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali le detrazioni sono ancora più elevate.
In particolare, spettano nelle seguenti misure:

• 75%, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore
• 85%, quando si passa a due classi di rischio inferiori.

Le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e vanno ripartite in 5 quote annuali di pari importo.

Tra le spese detraibili per la realizzazione degli interventi antisismici rientrano anche quelle effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili.

Le detrazioni per gli interventi antisismici possono essere fruite anche dagli Istituti autonomi per le case popolari (comunque denominati), dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house providing e che siano costituiti e operanti alla data del 31 dicembre 2013, per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica, nonché dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Normativa e prassi

Normativa e prassi – Scheda Agevolazioni